よくある質問一覧

契約解除に伴う違約金ってどういうもの?。

契約書に記載されている違約金の項目にもよるので一概には言えませんが、だいたい10%から20%と記載しているものが多いようです。

20%支払うと明記されており、「違約金20%満額の請求」を訴えても裁判や弁護士をたてて争った場合、違約金の支払いは、第3者的に判断して原告側が契約違反によりどれくらい経済的な実質損害があったかがポイントになるでしょう。

経済的な実質損害が20%前後であれば20%を請求することができるでしょう。

もしも、20%に満たない軽微なものであるならば減額もありうるでしょう。

反対に20%を大きく上回るようであれば、20%を超える額の請求ができることもあります。

双方に原因があるとすれば過失相殺と扱われることもあります。

また、物件のキャンセルや、原価以下の処分で損害が出たりする場合もその部分は考慮されます。

損失も多くなく、売却等の手当てができるようであれば違約金を20%と満額の請求もすることが可能かもしれません。

しかし、実情は個別に話し合って妥協点を探り、解決することが多いようです。

しかし、相手方が減額、こちら側が満額といった形で協議がまとまらないときは裁判に持ち込むのが早期解決への近道となります。

その場合、加害者側と被害者側とで「言った、言わない」の意見の相違があったり、建築主と請負者との力関係でこうせざるを得なかった」というような主張をされることもあります。

そういった場合には事実がどうだということは司法の判断に委ねられます。

そのような場合に備えて早めに弁護士を立ててお互いの言い分をしっかりと主張し、納得のいく解決に努めることをお勧めします。

重要事項説明書って何?。

不動産の売買や賃貸などの場合に契約書とは別に重要事項説明書という書類があります。

これは敷地に関する権利の種類、物件所在地、占有面積や共有持分などに関してのたくさんの項目が書いてあります。

契約書にも書いてあるものはありますが、契約書に書かなくてもいいけれど、重要事項説明書には書くようにという決まりの項目もあります。特に備考や 特記事項など、物件について周辺の建物や状況などの情報が色々と書かれていますので、必ず目を通してください。

契約書のほうが重要視される傾向にありますが、本当は重要事項説明書の説明を受け、印鑑を押してその後に契約書を交わすようになっています。

契約書も重要事項説明書も、自分自身でしっかりと確認し、印鑑を押すようにしましょう。

そうでないと印鑑を押したということで「聞いていない」とはいうことができなくなりますよ。

売買契約書を交わした後の契約解除の注意点は?。

不動産の売買時に交わす「売買契約書」。

土地や建売、中古住宅などの売買に使用します。

ローンの承認前などに契約書を取り交わす場合など、契約書の中にある文章で契約の解除事項を書き記すことがあります。

後のトラブルを防ぐためにも契約書の中に書いてある「契約の解除に関する事項」はローンの審査が通らなかった場合や、引渡しまでの間に何かの理由で契約を解除しなければならなくなったときの規定を書いています。

どのような場合にどのような措置がとられるのか、契約前に契約書をじっくり読んで理解し、万が一契約を解除しなければならなくなったときにはどういうことが起るのかを知ることが重要です。

契約解除事項として、まずはローン特約条項による契約の解除。

ローンを利用しての不動産購入の際に、予定していた期日までに金融機関の承認を得ることができなかった場合、買主は期日内に限って売買契約を解除することができます。

この場合は違約金の支払い義務は発生せず、手付金は返還されます。

しかし、買主に原因がある場合には解除の理由にはなりませんのでご注意を。

次に「手付放棄による解除」とは、何らかの事情があって不動産の売買を撤回したい場合、相手方が契約の履行(物件の引渡しや所有権移転登記など)に着手するまでの間であれば、買主はすでに支払った手付金を放棄し、売主はもらった手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。

違約金は発生しません。

契約の当事者の一方が契約違反をした場合には、一定の催告期間を設けた上で契約違反に伴う契約の解除をすることができます。

この場合には違反した側に違約金の支払い義務が発生します。

もうひとつ、危険負担に伴う契約解除とは、物件が引渡し前に火事による焼失や地震などの天災により倒壊などをして引渡しが不可能になった場合に契約の解除をすることができます。

この場合、違約金の支払い義務は発生せず、手付金は買主に返還されることになります。

契約違反に対する違約金などはただ単に「買います」「やめます」といった言葉を軽んじて売主も買主も振り回されることなく、契約の意味や重要性をきちんと捉えて売買に望むべきという考えもあります。

契約書に印鑑を押印するということの意味を契約前に今一度考えてみるのも大切かもしれません。

不動産売買でもクーリングオフってできるの?。

クーリングオフという言葉を聞いたことがあると思います。

自宅への訪問や長時間の勧誘により、自らの意思がはっきりしないままに契約の申込をした場合、一定期間、説明不要で違約金を支払うこともなく、無条件に申込みの撤回または契約を解除という制度です。

クーリングオフができる期間は商品や販売方法によって異なりますが、ここでは不動産売買におけるクーリングオフについてのお話をしたいと思います。

不動産売買の場合、クーリングオフが認められるのは売主が不動産業者で、申込みもしくは契約をした場所がその不動産業者の事務所以外の場所のときに限定されます。

買主は売主の業者からクーリングオフの適用が受けられるという旨を書面で告げられた日から8日以内に内容証明郵便などで通知をすることがクーリングオフの適用条件となります。

電話など口頭での申し入れではクーリングオフの意思が認められません。

必ず書面にしてください。

ここにある「事務所以外の場所」とは・テント張りの案内所・喫茶店・取引銀行の店舗内・知人宅 などとなっています。

テント張りでなく10区画以上の一団の団地または10戸以上の一団の建物の分譲及び分譲の代理また場媒介を目的として設置されている案内所での申込や契約は事務所と同じ扱いになり、クーリングオフの適用はありません。

また、買主が申し出た場合の自宅や勤務先などもクーリングオフの適用はありません。

事務所や買主が申し出た場合の自宅などは契約の意思がはっきりあったとみなされるのです。

他にもクーリングオフができる場合とできない場合がありますがわからないことは業者にきちんと説明を求めるのがいいでしょう。

契約には責任が伴います。印鑑を押す前に今一度、本当にこれでいいのか考えてみる時間も必要かもしれません。

不動産取引は個人間と不動産業者のどちらが良いのですか。

不動産業者は売主、買主の間に立って仲介をし、手数料を得て利益としています。

しかし、売主となる物件もありますし、会社にもよりますが、仲介手数料の収入は不動産業の売上の多くの部分を占めていると言ってもいいでしょう。

手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。

たとえば400万円以上の物件の場合だと3%+6万円・消費税別(速算式による)までとなります。

1000万円の物件を売買した場合36万円(税別)となります。

この仲介手数料は売主、買主双方からもらうことができます。

個人間で話がまとまった場合、この仲介手数料を払わなくてもいいように仲介業者を立てない場合があります。

この時に、住宅ローンを使わなければ問題はないかもしれませんが、住宅ローン利用の場合には契約書や重要事項説明書など不動産業者が作成する書類が必要だという金融機関がほとんどです。

その場合には問い合わせをして、仲介手数料の減額交渉をしてみることをお勧めします。

実際に売主買主が揃っていれば、探す手間は必要ないので事務的な作業のみをお願いするような形になります。

なので手数料の減額交渉は十分に可能だと思われます。

また、不動産の取引にあたっては所有権の移転登記等、登記も絡んできますので実際には司法書士や、場合によっては土地家屋調査士にも依頼をする事務が出てくるでしょう。

報酬や手数料がかかりますが、安全な不動産取引をするなら、プロの手を借りるのが一番です。

登記簿謄本の取得費など実際にかかる実費と仲介手数料のように減額交渉可能な経費があります。

上手に交渉をして、手数料を減額し、きちんとした契約書や重要事項説明書などを作成してもらい、安全な不動産取引ができるようにしましょう。

契約してもし住宅ローンが通らなかったら?。

住宅ローンの借入が決定する前に、土地や建物の契約をする場合がありますが、

「もしも、住宅ローンの承認が下りなかったらこの契約は白紙撤回(なかったこと)になります」

という特約が契約書の特約欄に記載されます。

これは、住宅、不動産の売買を進めようとするときに、住宅ローンを利用するとなると、当然ローンの承認が必要になりますが、承認の有無が出る前に先行して契約をする事もあるからです

これをローンの白紙解約といいます。

本来、そのようなローン関係など不都合による、特別な事情が何もなく売買契約を解除しようとする時、

買主側からの契約解除の場合は、手付金放棄で契約解除、売主側からの解除は、手付金倍返しで契約解除をしなくてはなりません。

しかしこのローンの契約白紙解除が適用されると、手付金は戻ってきます。

「ローンが承認されなかったのだから仕方がない」とみなされます。

ただし、この特約はローンの承認が下りなかった場合のみ適用されるので、ローンが承認されるために買主も最善を尽くさなければなりません。

「他に安くていい不動産物件が出たから断る口実に、この契約をローンの契約白紙解約を利用しよう」

と言うような考えで故意にローンの不承認を計画した場合には、この停止条件は適用されません。

その時はこの契約は有効となり、この物件を購入しなければ契約は破棄となり、手付金は戻ってこないということになります。

家を建てる側、また不動産を購入する側として注意することは、

契約書のローン特約の欄にその旨が書いてあることを確かめることです。

ローンの契約白紙解約が書いていないと、口約束では証拠がないので手付金が返還されない可能性もあります。

また、手付金が戻ってこない場合もありますので、契約する場合はしっかりと説明を受け、納得してから契約書に押印するようにしましょう。

どんな土地を探せばいいの?。

新築で注文住宅を建てるために土地を探しているけど「なかなか土地を決め切れない。」という方は多いようです。

そういった方の多くは土地を探して入るが「もっといい土地が見つかるのでは」と考えていらっしゃるのではないのでしょうか?

土地は『探し』始めるとなかなか先に進めません。

土地探しの有名な条件として「南面道路」は人気があります。

こういった好条件を希望条件として土地を探すと、なかなか良い土地が見つからないといって家づくりが進まないという人もいるようです。

ようやく条件に合う物件情報を手にし、土地を見に行ってもあまり気乗りがせず、まだ他の土地を探そうとする人も少なくありません。

そうして家造りのタイミングを逃してしまう方もいらっしゃいます…。

重要なポイントは、土地は『探す』のではなく『選ぶ』ことが大切なのです。

今、不動産市場に出ている限りある土地物件の中から自分や家族が一番満足できる土地物件はどれだろうと考えることです。

「他にもまだいい物件が出てくるのではないか?」という考え方は新築の家造りを長引かせる理由の1つになります。

確かに拘りたい「立地」や「広さ」などの条件はあると思います。

その中で優先順位の高い条件とそうでない、妥協できる条件があるはずです。

一番大切な条件は何なのかということを家族できちんと話し合って決めておきましょう。一番大切な条件だけを考えて不動産市場に出ている土地物件の中から土地を選択することはさほど難しくないのかもしれません。

例えば、「立地」なのか「広さ」なのか「価格」なのか・・・。

ここにこだわりたい!というポイントがみつかれば、土地を選ぶのもそんなに難しいことではなくなります。

昔から「住めば都」という言葉がありますが、新築でお家を建てる場合はどこに住むかということよりも、どのような家を建てて満足できる暮らしができるかだと思います。

どうしたら日当たりの良い家になりますか?。

先ずは土地選びからですが、日当たりの良い南面道路付けの土地は特に人気のある物件です。

南面道路付けの土地に人気が集まるのはやはり日当たりが好いというのが一番の理由です。

しかし注意しなければいけないこともいくつかあります。

一般に南面道路付きの土地だと日当たりがいいと思われがちですが、実際には道路の反対側が山や傾斜地だったり、または高さのある建物が既に建っている場合だと、日が当たる時間が短くもなる場合もあるのです。

無条件に良いとも言い切れません。

日当たりの悪さを解消する場合は、家造りの間取りプランを工夫することで解消することができます。

日当たりの悪い南面道路だけではなくその他の日当たりの悪い土地に新築建てる際にも共通することですが、トップライト(天井窓)や天井近くの高い位置に取り付けた窓で彩光をとることで日当たりの解消もできます。

続きまして、南側の道路と土地の高低差がない場合には、南に面した部屋は通行人の視線が気になる場合があります。庭や洗濯物も見えてしまうということも考えられますね。

こうした場合の対策として目隠しの設置が必要です。

例えば、2階にリビングを設置することもひとつの工夫で、視線を気にすることなくリビングを明るくすることができます。

また、南面道路付きの土地だと間取りとして台所や浴室などの水まわりを北側に配置することが多くなります。

そのため水まわりの給排水の配管が長くなり、その分の建築コストが高くなってしまいます。

南面道路にかかわらず、日当たり・プライバシー・工事費など、いろいろなクリアすべき条件があります。

土地周辺の環境を考慮して、新築のお家作りのプランに反映させていきましょう。

市街化調整区域とは?。

売地の資料などに目を通すと、「市街化調整区域」という文字を見かけるかもしれません。

新築の住宅を建てるために、この区域の土地を購入する場合に注意しなければならないポイントがあります。

「市街化区域」が市街化を図るべき区域とされるのに対して「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域とされています。

市街化調整区域の土地は建築するために許可が必要となる場合が多いです。

建築の許可の下りている土地を購入する場合でも、名義変更後に許可申請が下りて、はじめて建築ができるようになります。

市街化区域の土地よりも費用や時間がかかることを覚えておきましょう。

 

市街化調整区域の土地売買代金の支払い時期を許可が下りてからという契約にすることも多くみられます。

一番重要なのは住宅が建築できるという許可が下りているのか、また許可が本当におりるのかということです。

許可が下りていないと住宅ローンの借入もできません。

また、建築の許可が下りていても市街化調整区域の土地ということで下記の様なことが起こる場合があります。

(1)住宅ローンの融資を受けられない

(2)住宅ローン融資額が減額をされる

(3)担保評価が低く見られる

とはいえ、市街化調整区域内での宅地分譲や建売分譲が絶対にできないということではありません。

市街化調整区域の土地は市街化区域の土地物件よりも売買金額が安く、不動産会社が土地の建築に関わる詳細を知らずに物件情報だけを持ってくる場合もあります。

市街化調整区域内の土地を買おうとする場合は本当に建築の許可が下りる土地かどうかなど、注意深くならなければいけません。

購入後に建物を建てることが可能かどうかは役所にて自分で確認することできます。

蛍光灯や照明について。

蛍光灯、電球には色があります。

一般的に使われている白っぽい色の「昼白色」、少し青味がかった「昼光色」、黄色っぽい「電球色」があります。

蛍光灯や電球の明かりにそれぞれ色味があるのは光の色温度によるものです。

そして明るさにも差があります。

そのため角部屋で色味の違う蛍光灯や電球を使っていると知らず知らずの間に目が疲れ、視力の定価の原因にもなります。

そのため極力、1つの住宅内で使う電球の色は統一することをおすすめします。

しかしお風呂場やトイレなどに昼白色または昼光色の電球を使うと少し寒々しく感じるので電球色を使うなどの様々な場所に応じての使い分けも実際には必要です。

また最近では消費電力が少なくても従来の蛍光灯や電球以上の明るさを発揮するLED蛍光灯、LED電球が使われるようになってきています。

照明の使い方に関しても使い分けがあって、最近では光を壁や天井などに照射し、その反射の明るさを利用する間接照明を好まれる方が増えてきています。

場所に応じて適切な蛍光灯、電球そして照明器具の種類があるので、新築の家造りの打ち合わせの前に様々な照明器具を取り扱っているホームセンターや家電量販店で見ておくのもいいでしょう。

照明の取り付け器具や配線の関係があるので建築後に増やそうと思っても簡単にはできません。

照明器具は工務店や住宅会社との家造りの打合せで、間取りを決める図面の段階で配線や数の打合せをしっかりと決めておく必要があります。

希望や要望を先に伝えて満足できる照明のプランニングをしてもらいましょう。

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